Статья 164. Государственная регистрация сделок

Опубликовано 15-12-2010

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Комментарий к статье 164

1. Государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия. Такой вывод следует из практики арбитражных судов (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 N 608/99 <1>).

———————————

<1> ВВАС РФ. 1999. N 11.

Закон прямо предусматривает необходимость государственной регистрации сделок в следующих случаях: ипотека (п. 4 ст. 339 ГК), продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК), аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609), аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК), аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК), доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК).

От государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо отличать государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество: их возникновение, ограничение (обременение), изменение и прекращение. В отличие от сделок данные права подлежат государственной регистрации почти во всех случаях (не предусмотрена только государственная регистрация некоторых вещных прав, имеющих характер личных сервитутов, — права членов семьи собственника на жилую площадь).

Различия между двумя этими видами государственной регистрации заключаются в следующем. Для сделок, требующих обязательной государственной регистрации, государственная регистрация вещных прав по сделке производится одновременно с регистрацией сделки и без взимания дополнительной платы. Если такая регистрация не будет произведена, то право собственности может возникнуть по такой сделке только по давности владения (ст. 234 ГК). Обратиться за такой регистрацией могут как обе стороны по сделке, так и одна из сторон (при нотариальном удостоверении договора).

В сделках, не требующих обязательной государственной регистрации, правовые последствия возникают с момента совершения сделки, кроме вещных прав на недвижимое имущество, которые возникают с момента государственной регистрации. Если в первом случае, следовательно, государственная регистрация выступает обязательным этапом совершения сделки, то во втором она относится к ее исполнению.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью заключается в экспертизе документов и проверке законности сделки, во внесении в Единый государственный реестр сведений о сделке и о вещных правах лиц, устанавливаемых такой сделкой, в проставлении регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (правоустанавливающих документах), и выдаче документа (свидетельства), удостоверяющего соответствующее вещное право. Формы свидетельства и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (в ред. от 12.11.2004) <1>.

———————————

<1> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416; 2002. N 41. Ст. 3983; 2003. N 37. Ст. 3584; 2004. N 47. Ст. 4652.

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.

Таким образом, по сути государственная регистрация представляет собой аналог нотариальной формы. Этим объясняется, почему законодатель отменил обязательность нотариальной формы для большинства сделок, требующих государственной регистрации.

2. Обязательная регистрация сделок может быть установлена и для определенных видов движимого имущества. Но для этого необходимо соответствующее предписание закона. Обязательная регистрация сделок может быть установлена и для определенных видов движимого имущества. Однако для этого также необходимо соответствующее предписание закона. В настоящее время приняты законы, предусматривающие государственную регистрацию сделок с воздушными, морскими и речными судов. Но на эти виды имущества, как известно, распространяется правовой режим, аналогичный правовому режиму недвижимого имущества (ст. 130 ГК, ст. 33 ВК, ст. 33 КТМ, ст. 19 КВВТ). ГК устанавливает обязательность государственной регистрации коммерческой концессии исключительных прав (ст. 1028 ГК).

3. Государственную регистрацию сделок и прав на недвижимое имущество следует отличать от государственной регистрации, преследующей цели учетные, статистические, экономические, безопасности окружающей среды, физических и юридических лиц. Нарушение порядка регистрации сделок, установленного подзаконными актами, не должно влечь признание такой сделки недействительной либо незаключенной. Так, например, было отказано в признании недействительным договора залога транспортного средства по тому основанию, что он не был зарегистрирован в ГАИ, как это предусмотрено Правилами государственной регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утв. Приказом МВД России от 27.01.2003 N 59 (в ред. от 26.03.2005) <1> (см. п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» <2>).

———————————

<1> БНА. 2003. N 18; 2004. N 5; БВС РФ. 2004. N 8; БНА. 2005. N 7; N 17.

<2> ВВАС РФ. 1998. N 3.