Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

Опубликовано 15-12-2010

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Комментарий к статье 165

1. Закон устанавливает самые строгие последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации. Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность. Что касается государственной регистрации, то закон сформулирован крайне противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность.

Правильным представляется первое толкование. Оно было высказано в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. По мнению ВАС РФ, в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 N 608/99).

В правовых нормах, предусматривающих порядок совершения сделок, требующих государственной регистрации, в четырех случаях с государственной регистрацией связывается момент заключения сделки, а не ее действительность: продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), продажа предприятий (п. 3 ст. 560 ГК), аренда зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК) и аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК). Только для одного случая закон прямо предусматривает недействительность сделки в случае нарушения требований о ее государственной регистрации — ипотеки (п. 4 ст. 339 ГК) и для двух случаев — дарения (п. 3 ст. 574 ГК) и ренты (ст. 584 ГК), последствия не установлены. Думается, что это в целом соответствует смыслу названных сделок. Так, например, нотариально удостоверенный договор ренты будет действительным независимо от его государственной регистрации, но у плательщика ренты никаких вещных прав на недвижимое имущество не возникнет, пока договор ренты не будет зарегистрирован в установленном порядке.

В решении по делу о признании недействительной купли-продажи морского судна Президиум ВАС РФ исходил из того, что, во-первых, для продажи судов законом не установлена обязательная государственная регистрация сделки, во-вторых, отсутствие государственной регистрации перехода права к покупателю в тех случаях, когда такая регистрация по закону требуется, не является основанием для признания самого договора недействительным (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.99 N 608/99).

Недействительность сделки, предусмотренной комментируемой статьей, понимается как ее ничтожность (см. ст. 166 ГК). Исполнение ее запрещено законом. Действия, совершенные во исполнение такой сделки, не порождают прав и обязанностей ни в отношении сторон сделки, ни в отношении третьих лиц.

2. Если сделка полностью или частично исполнена одной стороной, а другая сторона уклоняется от ее нотариального оформления, то закон в этом случае берет исполнившую сторону под свою защиту. По требованию исполнившей стороны суд может признать сделку действительной. Решение суда в этом случае заменяет надлежащее оформление сделки.

Уклонение одной стороны от нотариального удостоверения сделки может быть вызвано различными причинами: нежеланием исполнять сделку на невыгодных условиях, желанием расторгнуть сделку или признать ее недействительной и др. В этих случаях другая сторона, если она полностью или частично исполнила сделку, может обратиться в суд с требованием признать сделку действительной. Если суд установит, что все требования закона соблюдены, сделка признается надлежаще оформленной и приобретает законную силу.

3. Несколько иначе дело обстоит с государственной регистрацией сделок. За государственной регистрацией сделки в соответствующее учреждение юстиции должны обращаться все участники такой сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то другая сторона должна обратиться в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности (п. 3 комментируемой статьи; п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 <1>). Исключение составляют сделки, составленные в нотариальной форме. Даже если нотариальной формы по закону для таких сделок и не требовалось, соблюдение ее дает право стороне в одностороннем порядке потребовать государственной регистрации сделки (ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость).

———————————

<1> ВВАС РФ. 1998. N 1.

4. Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки. В законе сказано о возмещении убытков. В них включаются как реальный ущерб (расходы по хранению имущества, его транспортировке, ремонту, убытки, вызванные его повреждением или гибелью), так и «упущенная выгода» (п. 2 ст. 15 ГК) — неполученные доходы, которые при обычных условиях гражданского оборота лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.