Статья 288. Собственность на жилое помещение

Опубликовано 17-12-2010

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Комментарий к статье 288

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами (ст. 15 ЖК).

К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

2. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, составляет жилищный фонд.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется (ч. 2 ст. 19 ЖК) на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК (ч. 1 ст. 30 ЖК).

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется (ч. 3 ст. 19 ЖК) на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (служебные жилые помещения, жилые помещения: в общежитиях; маневренного фонда; в домах системы социального обслуживания населения; фондов для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами; для социальной защиты отдельных категорий граждан);

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

4. Жилое помещение предназначается для проживания граждан.

Граждане, имеющие на праве собственности жилые помещения, вправе пользоваться ими для личного проживания отдельно или вместе с семьей.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК).

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утв. Правительством РФ (ч. 4 ст. 17 ЖК).

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме; а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральными законами или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Жилые помещения, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности, могут сдаваться их собственниками гражданам для проживания на основании договоров.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК (ч. 2 ст. 30 ЖК).

6. Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда могут предоставляться по договору социального найма малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

В эти категории входят инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, а также инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума.

Основанием для вселения в жилое помещение является заключенный с гражданином договор социального найма. Жилое помещение предоставляется бесплатно (т.е. без оплаты его строительной стоимости), как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой предоставления площади жилого помещения.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Норма предоставления площади устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ч. 2 ст. 50 ЖК). Определенным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления площади федеральными законами, законами субъектов РФ.

Собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) по договору социального найма жилого помещения обязуется передать гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

7. Равным образом жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, могут сдаваться внаем по договору найма другим гражданам для проживания. Порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются договором между собственником жилья и арендатором. Стороны могут предусмотреть права и обязанности, существенно отличающиеся от предусмотренных законодательством для наймодателей и нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в частности в отношении размеров платы за пользование жилым помещением, недопущения обмена, сдачи в поднаем и др. Возможно установление и особых оснований и порядка расторжения договора.

8. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК).

9. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК). Как известно, производственное помещение предполагает размещение в нем специального оборудования и приспособлений для производства изделий и ремонта (например, типографии, пекарни, кузницы и др.). Работа такого оборудования в жилом доме делает невозможным проживание жильцов.

Собственник жилого помещения может размещать в нем предприятия, учреждения, организации только после перевода жилого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК).

10. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК). Контроль за переводом жилых помещений в нежилые осуществляет Государственная жилищная инспекция РФ.