Статья 549. Договор продажи недвижимости

Опубликовано 23-12-2010

Примечание.
Об особенностях купли-продажи земельных участков, см. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к статье 549

1. Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта — недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В качестве недвижимого имущества в комментируемой статье названа также и квартира. Согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.
2. Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. ЗК предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. ст. 30, 30.1, 30.2, 38), и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 7 ЗК каждый земельный участок, в том числе находящийся в частной собственности, имеет правовой режим, включающий в себя целевое назначение и разрешенное использование. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.
Следует отметить, что продажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с реализацией дополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи. Так, например, для того чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения, необходимо перевести его из одной категории в другую на основании решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 8 ЗК) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую» (в ред. от 21.07.2005) <1>.
———————————
<1> СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3122.

Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Из ст. ст. 1 и 2 Закона об обороте земель вытекает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее: а) установленные в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц; б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а в случаях, установленных субъектом РФ, — органом местного самоуправления; в) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Некоторые условия договора купли-продажи земельных участков ЗК признает недействительными. Так, п. 2 ст. 37 ЗК предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. При этом следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не означает недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК, т.е. только если он не соответствует закону или иным правовым актам. Юридические последствия включения в договор купли-продажи земельных участков указанных в п. 2 ст. 37 ЗК условий заключаются в том, что при разрешении споров эти условия не должны приниматься во внимание.
3. В состав предприятия как имущественного комплекса входит не только недвижимое имущество, но и движимое имущество, права требования и т.д. (ст. 132 ГК). К продаже этого имущества или его части правила п. 2 комментируемой статьи применяются, если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (см. коммент. к ст. ст. 559 — 566 ГК).