Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

Опубликовано 24-12-2010

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Комментарий к статье 653

Права арендатора здания или сооружения на пользование частью земельного участка, предусмотренные ст. 652 ГК, обременяют собственника земельного участка. Хотя это обременение носит производный от прав собственника этого здания или сооружения характер, его природа в данном случае идентична природе права арендодателя на земельный участок. Это право на чужую вещь, которое обременяет собственника этой вещи. Кроме того, объем прав арендатора не превышает объем прав арендодателя. Поэтому при перемене собственника земельного участка, обремененного правами арендатора, должно использоваться общее правило, согласно которому «право следует за вещью, а не вещь за правом». В данном случае перемена лица на стороне собственника земельного участка не лишает арендатора права пользования этим земельным участком на тех же условиях, которые действовали до такой перемены. Тем более что это вполне согласуется с правилом ст. 460 ГК о том, что продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от прав третьих лиц, если только покупатель сам не согласится принять его с таким обременением.
Следовательно, если он приобрел такой участок, значит, он знал, что приобретает его не свободным от прав третьих лиц, и согласился принять его таковым. Если же он не знал о правах третьих лиц, то это дает ему право требовать уменьшения покупной цены или расторгнуть договор купли-продажи, но ни в коем случае не дает ему права требовать прекращения прав арендатора.
Данная норма действует только в случае перехода прав собственности на земельный участок по договору купли-продажи. Она не применяется, если перемена собственника произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица — собственника, реквизиция, конфискация, договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы более целесообразно распространить правило о сохранении прав арендатора на пользование земельным участком для всех случаев отчуждения земли по аналогии с нормой ст. 617 ГК.