Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Опубликовано 24-12-2010

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Комментарий к статье 677

1. В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 <1>, жилые помещения должны использоваться по прямому назначению, т.е. для проживания граждан, а не для размещения в них производственных предприятий, офисов и т.д. Поэтому субъектом договора социального найма жилого помещения, равно как и договора найма жилого помещения, может быть только гражданин.
———————————
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

2. При заключении договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда наниматель указывает в качестве постоянных пользователей членов своей семьи (супруг, дети, родители, иждивенцы). В отличие от этого в договоре коммерческого найма жилого помещения в качестве пользователей жилья могут быть указаны любые граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Следует отметить, что граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.
3. По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда наниматель или совершеннолетние члены его семьи, виновные в нарушении условий договора (например, систематическое нарушение правил общежития), несут индивидуальную ответственность вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Между тем по договору найма жилого помещения ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с нанимателем, несет сам наниматель. И это естественно, поскольку собственнику жилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил неуклонное соблюдение условий договора найма жилья независимо от того, кто конкретно из постоянно проживающих нарушает условия договора.
4. По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность по обязательствам, установленным договором.
При солидарной ответственности (ст. ст. 322, 323 ГК) наймодатель вправе привлечь к ответственности за нарушение договора социального найма жилого помещения (например, за неуплату квартплаты) любого из совершеннолетних членов семьи нанимателя как в полном объеме, так и в любой ее части.
Солидарная ответственность совершеннолетних членов семьи нанимателя перед наймодателем предусмотрена в самом договоре социального найма жилого помещения. Что же касается договора найма жилого помещения, то постоянно проживающие с нанимателем граждане, уведомив наймодателя, должны заключить с нанимателем договор о солидарной совместно с нанимателем ответственности перед наймодателем, после чего они становятся сонанимателями жилого помещения.