Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Опубликовано 24-12-2010

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

Примечание.
Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Комментарий к статье 687

1. По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор считается расторгнутым со дня выезда.
По договору найма жилого помещения наниматель обязан письменно предупредить наймодателя за 3 месяца о своем желании расторгнуть договор. Объясняется это тем, что наймодатель — собственник жилого помещения должен заранее знать о расторжении договора, с тем чтобы иметь возможность распорядиться жилым помещением по своему усмотрению (например, подыскать другого нанимателя).
2. По договору социального найма жилого помещения в отличие от договора найма расторжение договора за невнесение нанимателем платы за жилое помещение по ранее действовавшему законодательству не предусматривалось. За просрочку платежей по оплате жилья и коммунальных услуг с нанимателя взималась пеня в размере 1% за каждый день просрочки.
В настоящее время ответственность граждан за оплату жилья и коммунальных услуг изменена. В случае если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение 6 месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития.
3. В соответствии с прежним законодательством по договору социального найма жилого помещения расторжение договора и выселение нанимателя в связи с аварийностью дома производились в административном порядке с санкции прокурора. Это было вызвано необходимостью быстрого и оперативного решения вопроса о переселении нанимателя из аварийного дома в предоставляемое ему другое, благоустроенное жилое помещение.
По договору найма жилого помещения собственник аварийного дома не обязан предоставлять нанимателю другое жилое помещение, и потому вопрос о срочности выселения нанимателя в административном порядке с санкции прокурора отпадал. Расторжение договора найма и выселение нанимателя производилось в судебном порядке. По новому ЖК (ст. 84) выселение также производится в судебном порядке.
4. Следует отметить, что в договоре найма жилого помещения сделан значительный шаг вперед в вопросе судебной защиты прав нанимателей жилых помещений. В частности, в случае предъявления наймодателем иска в суде о расторжении с нанимателем договора найма жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение, разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей суд при рассмотрении иска наймодателя может в своем решении предоставить нанимателю срок (не более года) для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. И лишь в случае, если в течение этого срока наниматель не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
По договору социального найма жилого помещения не предусмотрен такой двойной процесс обращения наймодателя в суд по вопросу расторжения с нанимателем договора.
Так, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению либо систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК).